AUDYT: częsta wada nowych budynków – przecieki i wilgoć w hali garażowej
W marcu 2012 nasze Stowarzyszenie na zlecenie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „Zielona Oaza” z Warszawy, podjęło się próby wyegzekwowania napraw od dewelopera. Problem był poważny – Wspólnota była w posiadaniu opinii inspektora nadzoru, który stwierdził wadliwość projektu izolacji przeciwwodnej i wycenił koszt napraw na 210 tys. zł. Budynek był nowy (niecałe 3 lata od oddania do użytku), działała więc rękojmia na wady fizyczne – choć do końca biegu rękojmi, w momencie przyjęcia przez nas zlecenia, pozostało tylko kilkanaście dni.
Wspólnota przed pozyskaniem opinii inżyniera (inspektora nadzoru) próbowała deweloperowi zgłaszać podmakanie hali garażowej bezpośrednio na zebraniach – jednak tłumaczenia typu: podmakanie było „przypadkowe” – spowodowane: niewłączoną wentylacją mechaniczną hali garażowej, a innym razem: awarią pompy przed wjazdem do garażu – skutecznie tłumiły obawy właścicieli o stan techniczny budynku. Dopiero trzecie, spektakularne zalanie garażu i szybu windy na kilka tygodni, obudziły czujność właścicieli, którzy nie mogli poważnie traktować kolejnych tłumaczeń iż to siła wyższa (ponadnormatywne opady deszczu i podniesienie się poziomu wody gruntowej), a nie deweloper odpowiadają za zalanie garażu.
UWAGA DOT. RĘKOJMI: podstawowym narzędziem do egzekwowania przez właścicieli napraw od dewelopera jest 3-letnia rękojmia na wady budynku. Procedura ta jest najprostsza: wystarczy zgłosić sprzedawcy pisemnie objawy wady fizycznej w ciągu 30 dni od zaobserwowania zdarzenia, nie trzeba przedstawiać kosztownych opinii technicznych. W przypadku wad części wspólnych budynku – najlepiej jest upoważnić Zarząd do działania w imieniu właścicieli. Gdyby korzystanie z prawa do rękojmi, w danym przypadku - z powodu jakiś wątpliwości prawnych dot. np. zachowania terminów, poprawności zgłoszenia – było ryzykowne to nie jest ona jedyną możliwością. Nawet bez ważnego prawa do rękojmi, i po upływie terminu 3 lat, można zgłaszać deweloperowi roszczenia na podstawie innych niż rękojmia przepisów kodeksu cywilnego. Wówczas oprócz opisania problemu – trzeba przedstawić opinię techniczną sporządzoną przez rzeczoznawcę lub specjalistę. Taka opinia może być na tyle poważnie potraktowana przez dewelopera – iż pozwoli to uniknąć procesu sądowego.
Wspólnota Mieszkaniowa w której ponad 60 % udziałów posiadał jeszcze deweloper (budował drugi budynek na tej samej działce) miała utrudnioną drogę do przyjęcia uchwały o upoważnieniu Zarządu do występowania z roszczeniami przeciwko deweloperowi. Nasz audytor wspólnie z Zarządem Wspólnoty podjęli skuteczną próbę przełamania siły większościowego udziałowca. Zgodnie z Ustawą o Własności lokali przeprowadzono zbieranie głosów pod niezbędnymi uchwałami w trybie głosowania: 1 właściciel – 1 głos. W ten sposób uchwały uzyskały większość w zmienionym trybie (ZA głosowało 26 z 37 właścicieli).
Dzięki naszemu doświadczeniu i szybkiemu działaniu (czas naglił, rękojmia kończyła się za kilka dni) – Zarząd Wspólnoty mógł zacząć działać w imieniu właścicieli, także przed sądem. Gra toczyła się o naprawy o wartości 210 tys. zł – większość właścicieli nie wyobrażała sobie by 3 lata po zakupie mieszkania mieli ponieść taki wydatek remontowy! W celu skutecznego „przekonania” dewelopera do napraw – zaleciliśmy Zarządowi szereg działań które doprowadziły do:
- skutecznej prawnie czynności która przerwała bieg rękojmi (rękojmia zaczęła biec „na nowo”),
- uzyskania profesjonalnej opinii technicznej w zakresie hydroizolacji budynku i prawidłowości badań geotechnicznych (będących podstawą do sporządzenia projektu budowlanego),
- przedstawienie opinii deweloperowi i doprowadzenie do spotkania negocjacyjnego z udziałem naszego audytora,
- przeprowadzenie z udziałem Zarządu i dewelopera (ale na koszt dewelopera) dodatkowych badań hali garażowej z użyciem nowoczesnych technik bezinwazyjnych,
- wobec mocy przedstawionych przez nas argumentów - PODPISANIE NOTARIALNEGO POROZUMIENIA DEWELOPERA ZE WSPÓLNOTĄ, którego najważniejszym postanowieniem było to, iż w ciągu 12 miesięcy, deweloper na swój koszt przeprowadzi naprawy hydroizolacji budynku. Jednocześnie, Wspólnota uzyskała od dewelopera zabezpieczenie finansowe (na lokalu w drugim budynku) – na wypadek nie dokonania napraw w terminie.
Koszt audytu i dodatkowej opinii technicznej: 5.600 zł
Zysk Właścicieli:
- uniknięcie kosztów napraw: 210.000 zł
- uniknięcie kosztów sądowych: co najmniej 16.000 zł
- dokonanie napraw budynku bez kilkuletniej zwłoki.