AUDYT: elegancka nieruchomość z narzuconym przez dewelopera zarządcą
Ten przypadek 300-lokalowej Wspólnoty Mieszkaniowej z centrum Warszawy zaskoczył nawet naszych audytorów.
Właściciele kilkudziesięciu apartamentów w nowym budynku oddanym do użytkowania w 2013 roku, wzburzeni wysokością rachunku rozliczającego ciepło za 2013 rok - postanowili zweryfikować pewne pozycje kosztów we Wspólnocie. Wobec braku odpowiedniej wiedzy, zwrócili się do Stowarzyszenia o pomoc i o wykonanie audytu finansów, uchwał i decyzji zarządu.
Po pierwsze: okazało się iż obiekt nieudolnie łączy funkcje budynku mieszkalnego i obiektu hotelowego. Jednocześnie za recepcję hotelową płacą wszyscy właściciele. Mimo, iż z tej recepcji nie korzystają bo każda klatka schodowa ma własne wejście i mieszkańcy nie „przechodzą” przez tzw. recepcję. Prawie sto z trzystu lokali mieszkalnych zakupionych było na cele inwestycyjne – właściciele oddali swoje mieszkania (rozproszone po całej nieruchomości) do dyspozycji firmie wynajmującej apartamenty turystom. Właścicielem kilkudziesięciu lokali nadal pozostawał deweloper. Tylko połowę lokali zamieszkiwali „zwykli właściciele” – wraz z rodzinami. Zastany układ sił we Wspólnocie nie sprzyjał wprowadzeniu szybkich zmian. Właściciele zbyt długo (prawie rok) czekali na spektakularny powód do zaniepokojenia i do działań – co dało deweloperowi czas na sprzedaż ponad połowy mieszkań (ponad połowy udziałów w nieruchomości). Uniemożliwiło to w tej sytuacji wprowadzenie ustawowego przywileju: zmiany trybu głosowania udziałami na głosowanie „jeden właściciel = jeden głos”. Taki tryb głosowania sprzyjałby mniejszości, czyli zwykłym nabywcom mieszkań i ochronie ich praw. Jednak było już na to za późno. Obecnie interesy co najmniej trzech grup mieszkańców tej nieruchomości są na tyle rozbieżne, iż uzyskanie poparcia ponad 50% dla koniecznych uchwał jest bardzo trudne.
Po drugie: sprzedawca (znana firma deweloperska) znając niuanse prawne – zabezpieczył swoje interesy w momencie sprzedaży pierwszego lokalu czyli w czerwcu 2013 roku. W momencie gdy Wspólnotę tworzyło jedynie dwóch właścicieli: deweloper oraz „zaprzyjaźniony” nabywca pierwszego mieszkania – zwołano zebranie Wspólnoty, na którym stu procentami głosów przyjęto 14 uchwał wspólnoty. Uchwały te obowiązują oczywiście do dnia dzisiejszego, a właściciele dowiedzieli się o ich istnieniu po sześciu miesiącach! Wśród nich jest uchwała o powierzeniu zarządu nieruchomością - deweloperowi (zaprotokołowana notarialnie). Obecnie właścicielom trudno będzie wypowiedzieć umowę ze stronniczym zarządcą. Pamiętać też należy, iż wprowadzenie we Wspólnocie „deweloperskiego” zarządu powierzonego (w oparciu o art. 18 Ustawy o Własności Lokali) wyklucza powołanie przez Wspólnotę zarządu właścicielskiego (w oparciu o art. 20 Ustawy). Jakie mogą być konsekwencje zarządzania budynkiem „na gwarancji” przez dewelopera, i czemu ma to służyć – jest wiedzą powszechną.
Stowarzyszenie otrzymało od niezadowolonych właścicieli zlecenie na przekrojową kontrolę ostatniego roku działalności Wspólnoty. Ujawniliśmy szereg nieprawidłowości. Ich liczba była nadspodziewanie duża, co ponownie potwierdziło konieczność sprawowania kontroli właścicielskich już od początku istnienia Wspólnoty(!), kontroli ich zarządów, uchwał, i administratorów. Oto wnioski pokontrolne – ku przestrodze dla innych młodych wspólnot - zebrane w punktach:
- ROZLICZENIE ZUŻYCIA CIEPŁA ZA 2013 ROK: Zarządca czyli deweloper celowo nie dopilnował prawidłowego rozliczenia ciepła za 2013 rok, mimo szczegółowej uchwały Wspólnoty o zasadach rozliczeń mediów. „Pomyłka” dewelopera to jego własna korzyść. W tym okresie rozliczeniowym posiadał on ok. 120 niesprzedanych lokali. Celem pomyłki było: nadmierne obciążenie za ciepło grupy 90 mieszkańców (których ciepłomierze były sprawne i wskazały zużycie ciepła) i jednoczesne zwolnienie z koniecznych opłat grupy prawie 200 lokali (których ciepłomierze z dziwnego powodu nie zadziałały, wskazały zerowe zużycie, mimo dostarczania ciepła do tych lokali i do budynku). W związku z tą pomyłką cena ciepła zakupionego od „Dalkia SA” wzrosła z ok. 27 zł / 1 GJ do ceny „wspólnotowej” 160 zł / 1 GJ. Gdyby nie audyt zasad rozliczeń ciepła – duża cześć właścicieli musiałaby ponieść dopłaty wskazane w rozliczeniu zarządcy: nawet po 3500 zł / lokal.
- WYSOKOŚĆ OPŁAT MIESIĘCZNYCH: niezgodnie z Ustawą o Własności Lokali podjęto uchwałę różnicującą stawki zaliczek miesięcznych. Niektórzy właściciele przepłacali miesięcznie ponad 140 zł.
- KOSZTY I PRZYCHODY WSPÓLNOTY: Każda Wspólnota powinna tak zaplanować przychody, by z niewielkim zapasem (ok. 10%) wystarczało na bieżące koszty. W tym przypadku deweloper i zarządca wprowadzili znacznie zawyżoną stawkę opłat: o około 2 zł za każdy 1m2 lokalu, co powodowało zwiększenie tzw. czynszu nawet o 250 zł miesięcznie. A jak wiadomo: łatwiej wydawać gdy na koncie jest duża nadwyżka…
- WINDYKACJA i DŁUŻNICY: Dokładna analiza wyciągów bankowych Wspólnoty wskazała na niepokojące zjawisko: comiesięczny brak wpłat od niektórych lokali na poziomie od 40 do 80 tys. zł. Co oznaczało, iż Wspólnota w okresie styczeń – czerwiec 2014 nie odnotowała wpłat w wysokości 340 tys. zł. Oczywiście jednym z największych dłużników okazał się deweloper który nigdy nie płacił za swoje lokale. Jednocześnie zarządca, wbrew uchwale Wspólnoty, nie egzekwował terminowego wnoszenia opłat, ani nie naliczał odsetek karnych. Ta sytuacja dodatkowo wyjaśnia dlaczego przychody Wspólnoty opisane w pkt.4 były zaplanowane na tak zawyżonym poziomie.
- WYNAGRODZENIE DLA ZARZĄDCY: Pod koniec 2013 roku zarządca-deweloper bez uzasadnienia wypłacił sobie dwa dodatkowe wynagrodzenia: 2 x 24 tys. zł. Wspólnota takiej wiedzy by nie posiadła bez żądania dostępu do wyciągów bankowych oraz bez dokładnej analizy setek wpłat i wypłat. Ten przypadek pokazuje, iż nie można na zarządcę cedować płatności z rachunku wspólnoty, a sprawozdania finansowe okazywane na corocznych zebraniach mogą być fikcją. Dzięki nowoczesnej bankowości elektronicznej normą jest, że administrator jedynie wprowadza przelew do systemu bankowego, a za ostateczne wykonanie przelewu odpowiedzialni są wyznaczeni członkowie zarządu właścicielskiego (którzy wprowadzają za każdym razem specjalne kody autoryzujące przelew).
- PRAWOMOCNE UCHWAŁY: Analiza procesu głosowania uchwał (karty do głosowania, pełnomocnictwa oraz sposób liczenia głosów) wykazała, iż przegłosowane uchwały z okresu grudzień 2013 – czerwiec 2014 tak naprawdę nie zostały skutecznie podjęte – nie istnieją w obrocie prawnym. A więc ani Zarządca ani Wspólnota nie może w oparciu o nie podejmować działań, podpisywać umów i czynić wydatków.
W przypadku tej dużej Wspólnoty z Warszawy audyt obnażył całkowity brak profesjonalizmu zarządcy/administratora, nieuczciwość dewelopera, a jednocześnie dużą bezczynność właścicieli w sprawach wspólnoty – do czasu, gdy otrzymali za duży rachunek do zapłaty. Po wykonaniu audytu – w sierpniu 2014 odbyło się specjalne zebranie Wspólnoty, przeprowadzono dyskusję o ujawnionych problemach i nieprawidłowościach. Grupa niezadowolonych właścicieli powiększyła się. Sprawa działań zmierzających do pozbycia się niechcianego zarządcy i powołania własnego zarządu – jest w toku.