Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Prawa członków wspólnot mieszkaniowych
Jeśli w Twojej Wspólnocie występują problemy w realizacji poniższych praw Właścicieli - doradcy "Stowarzyszenia na Rzecz Praw Członków Wspólnot Mieszkaniowych" udzielą Ci bezpłatnej wstępnej porady! Czekamy na kontakt.
I. WSPÓŁDZIAŁANIE W ZARZĄDZANIU, KONTROLOWANIE ZARZĄDU, ROZLICZENIA
1. Prawo każdego właściciela do współuczestniczenia w zarządzaniu nieruchomością wspólną poprzez uczestnictwo w zebraniach, zgłaszanie wniosków, żądań i uwag do członków Zarządu Wspólnoty, do Zarządcy, a w szczególnych sytuacjach (np. gdy Zarząd Wspólnoty nie istnieje lub nie wypełnia swoich obowiązków) - prawo do samodzielnego zwoływania zebrań właścicieli i przeprowadzenie głosowania uchwał.
2. Prawo do racjonalnej kontroli wszelkich dokumentów Wspólnoty przez właściciela lub jego pełnomocnika: umów, przychodów i kosztów, faktur, kart do głosowania.
3. Przywilej wglądu w dokumenty i sporządzania kopii dokumentów Wspólnoty (na koszt właściciela).
4. Prawo właściciela do pisemnego upoważnienia innej osoby (także spoza wspólnoty) do reprezentowania przed zarządem, zarządcą, do głosowania w jego imieniu na zebraniach wspólnoty.
5. Możliwość zgłaszania kandydatów do Zarządu Wspólnoty – także spośród osób nie będących członkami wspólnoty.
6. Przywilej decydowania przez Właścicieli o wyborze lub zmianie Zarządcy (Administratora):
sposób A: poprzez decyzję Zarządu Wspólnoty gdyż Zarząd w większości przypadków może samodzielnie, bez uchwały, decydować o zmianie Zarządcy (chyba że obecny Zarządca działa w oparciu o zasadę zarządu powierzonego i był powołany w trybie art. 20 Ustawy o Własności Lokali - wówczas Zarzadu Wspólnoty nie ma).
sposób B: w przypadku gdy Zarząd "unika" wymiany Zarządcy - samodzielne podjęcie przez właścicieli uchwały o odwołaniu starego Zarządcy (np. głosowanie w trybie obiegowym).
7. Przywilej do złożenia przez właściciela wniosku o sądowe ustanowienie zarządu przymusowego dla nieruchomości - w przypadku, gdy Zarząd lub współwłaściciele nieruchomości uniemożliwiają prawidłowe gospodarowanie finansami Wspólnoty, dopuszczają się niegospodarności, zaniedbań, lub gdy z powodu wewnętrznego konfliktu Wspólnota nie może powołać Zarządu lub nie można podjąć ważnych uchwał.
8. Prawo właściciela do otrzymywania rozliczeń finansowych dot. kosztów zarządzania nieruchomością wspólną - opartych wyłącznie o udział właściciela w nieruchomości wspólnej ujawniony w Księdze Wieczystej budynku, lub w akcie notarialnym. Pozostałe koszty (dot. bezpośrednio mieszkania/lokalu) - rozliczanie wg wskazań liczników.
9. Prawo do "zwrotu" odpowiedniej części rocznej nadwyżki finansowej Wspólnoty z "zaliczek na zarządzanie nieruchomością wspólną" (dodatni wynik finansowy) poprzez przeksięgowanie tej nadwyżki na poczet przyszłych wpłat właścicieli.
II. ZEBRANIA, GŁOSOWANIA, UCHWAŁY WSPÓLNOTY
1. Prawo właścicieli do udziału w corocznym, obowiązkowo zwoływanym przez Zarząd zebraniu właścicieli. Zebranie musi odbyć się w I kwartale roku. Zwiazane jest z tym prawo do: otrzymania sprawozdania finansowego wspólnoty za poprzedni rok (podpisane przez Zarząd Wspólnoty), wraz z opisem działań Zarządu, a także otrzymanie projektu planu gospodarczego oraz remontowego na najbliższy rok.
2. Prawo do „przełamywania dominacji” udziałowca większościowego (posiadającego więcej niż 50% udziałów, np. dewelopera) poprzez każdorazowe wprowadzanie na wniosek (np. ustny wniosek na zebraniu) co najmniej 20% udziałowców - zasady liczenia głosów: jeden właściciel – jeden głos
3. Prawo właścicieli do głosowania uchwał wspólnoty zarówno w drodze oddawania głosów na zebraniu jak i poprzez indywidualne zbieranie głosów (np. korespondencyjnie lub „obiegiem”) lub poprzez połączenie obu tych rodzajów głosowania.
4. Prawo do zwoływania nadzwyczajnych zebrań właścicieli - na wniosek min. 10% udziałowców. Konieczny jest pisemny wniosek do Zarządu, a w przypadku braku reakcji Zarządu - samodzielne zwołanie zebrania przez grupę 10% udziałowców.
5. Prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu, jeśli dana uchwała narusza ważny interes członka wspólnoty lub narusza zasady Ustawy o Własności Lokali. Termin na zaskarżenie wynosi 6 tygodni od chwili uzyskania informacji o treści podjętej uchwały.
6. Prawo do złożenia - w każdym czasie - wniosku do sądu o uznanie, iż dana uchwała wspólnoty nie istnieje w obrocie prawnym - w przypadku gdy jej treść lub np. sposób podliczenia głosów stoją w sprzeczności z fundamentalnymi zasadami prawa lub zasadami prawidłowego głosowania (np. z zasadami Kod. Cywilnego opisującymi współwłasność i zasadę jednomyślności głosowania współwłaścicieli).
III. NAPRAWY BIEŻĄCYCH USTEREK. WADY BUDYNKU - GWARANCJA I RĘKOJMIA
1. Usterki bieżące: prawo domagania się od Wspólnoty bezzwłocznych napraw instalacji budynku i części wspólnych grożących zniszczeniami w lokalu właściciela, lub grożących zniszczeniom substancji korytarzy, budynku, grożącym zdrowiu lub życiu mieszkańców, lub nadmiernie szpecących nieruchomość - w tym napraw np. instalacji centralnego ogrzewania (włącznie z grzejnikami w lokalu), barierek balkonów, wystających zadaszeń, elementów tarasów na poziomie gruntu (jeśli są własnością wspólnoty a nie właściciela).
2. Prawo właściciela do udzielonych przez Sprzedawcę i opisanych w akcie notarialnym zasad gwarancji.
Prawo właściciela do 3 letniej rękojmi na wady fizyczne budynku i lokalu (o ile prawo to nie zostało ograniczone w notarialnym akcie sprzadaży lokalu).
3. Prawo pojedynczego właściciela do samodzielnego, pisemnego zgłaszania Sprzedawcy każdej wady fizycznej zauważonej w częściach wspólnych budynku, wraz z wyznaczeniem terminu na naprawę całości zaobserwowanych usterek. Zgłoszenie takie najlepiej umotywować prawem do rękojmi - wówczas musimy opisać jedynie objawy wady, a nie musimy badać jej przyczyn i zlecać kosztownej ekspertyzy.
4. Prawo właściciela do indywidualnie liczonego terminu rękojmi lub gwarancji na lokal i cześci wspólne budynku. Termin ten liczy się od faktycznego dnia przeniesienia własności na danego właściciela czyli od daty zawarcia notarialnego aktu sprzedaży lub od daty wyodrębnienia lokalu w KW budynku.
5. Prawo właściciela dochodzenia roszczeń o wady fizyczne budynku nie tylko w ramach rękojmi, ale także na podstawie innych szczegółowych przepisów kodeksu cywilnego (roszczenia odszkodowawcze).
6. Prawo członków Wspólnoty do finansowania roszczeń w sprawie wad budynku - np. ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Warunkiem jest jednak przyjęcie przez Wspólnotę odpowiedniej uchwały o finansowaniu roszczeń i podjęcie uchwały o upoważnieniu Zarządu Wspólnoty do podpisywania umów cesji z pojedynczymi właścicielami.
Powyższe Prawa Właścicieli opracowano we współpracy z warszawską firmą: Nowoczesne Zarządzanie Nieruchomościami ZielonaBrama24.pl (obecnie: OPTIMUM - Nowoczesne Zarzadzanie Sp. z o.o.)
Opracowanie powyższe nie może być wykorzystywane jako porada ani jako opinia prawna.